Pourquoi investir dans des murs commerciaux ?

 

Le marché de l’immobilier d’habitation devenant de plus en plus saturé (près d’1 million de ventes prévues pour 2019), de plus en plus d’investisseurs se tournent vers les murs commerciaux. Qu’ils soient par la suite loués ou utilisés par votre entreprise, il y a des bases indispensables à connaitre pour faire de votre investissement une réussite.

 

Comprendre en quoi l'immobilier commercial est différent

Le fait de ne pas comprendre les complexités financières des investissements immobiliers commerciaux, et plus particulièrement en murs commerciaux, peut être dévastateur. La première étape en tant qu’investisseur commercial consiste donc à comprendre que l’immobilier commercial est évalué différemment des immeubles résidentiels. Contrairement aux biens immobiliers résidentiels, les revenus tirés des murs commerciaux sont généralement liés à la superficie utilisable et au type de murs (murs commerciaux, bureaux, entrepôts…). En outre, les contrats de location de murs commerciaux durent généralement plus longtemps que ceux des contrats de location résidentiels (le fameux bail 3/6/9). Ces facteurs aident à illustrer pourquoi un investisseur immobilier commercial a un meilleur potentiel pour gagner un revenu plus élevé.

 

 

L’emplacement (emplacement n°1, 1bis, 2…) est également un facteur important quel que soit votre créneau d’investissement, les murs commerciaux ne faisant pas exception à la règle. Cependant, les investisseurs commerciaux doivent également prêter une attention particulière à leur type de locataire. L'emplacement et le type de locataire prévu sont deux facteurs qui se recoupent étroitement pour déterminer la demande. Par exemple, un espace destiné à des bureaux aura probablement une meilleure performance dans un centre urbain que dans un quartier principalement résidentiel. L'analyse de ces points peut vous fournir une meilleure idée de la performance de votre mur commercial et des retombés financiers qu’il aura sur vous. La rentabilité peut facilement monter à 7% net et atteindre parfois 10 à 15% en fonction de l’emplacement. Attention toutefois, qui dit haut rendement sous-entend emplacement sensible. 

 

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Analyse du marché

L'étape suivante consiste à analyser le marché des murs immobiliers de la région et à rechercher les développements futurs. Au risque de ne trouver aucun locataire, ou de ne pas réussir à revendre votre mur commercial, cette étape est primordiale. Cette analyse se réfère généralement aux prix payés pour des murs commerciaux récemment vendus, dont l'emplacement, la taille et le style sont similaires. Les demandes de locataires commerciaux de votre région peuvent également influencer ce prix. Une bonne étude du marché vous aidera à déterminer la valeur marchande actuelle d’un mur commercial. Cela va également vous aider à choisir le meilleur quartier où rechercher un mur commercial ; mais aussi les entreprises de vente à la recherche d’un mur commercial à louer ou à acheter. Privilégiez bien évidemment les emplacements n°1 ou n°1bis qui ne connaitront aucun problème pour trouver un locataire de qualité. Le souci avec de tels murs est bien évidemment double : le prix (généralement très élevé) et la rentabilité (qui plafonne à 5% dans le meilleur des cas). 

 

 

Evaluer votre bien à sa juste valeur

Une fois l’analyse du marché effectué, vous aurez déjà une idée du mur commercial que vous recherchez. Arriver à ce stade, vous pourrez peut-être explorer sur le net des murs commerciaux à vendre ou commencer à parler à une agence immobilière de votre projet. Lors de cette étape, voici quelques conseils :

• Respecter votre budget : surtout s’il s’agit de votre premier investissement en mur commercial, ayez un budget précis et respectez-le, n’investissez surtout pas toutes vos économies avant d’être plus expérimenté dans le domaine.
• Faites plusieurs visites et comparer avant de prendre toute décision : même si le premier mur commercial que vous avez vu semble être l’affaire du siècle, visitez quand même deux ou trois murs commerciaux avant de prendre une décision. Vous ne saurez jamais si le second est mieux placé géographiquement mais avec le même prix.
• Vérifiez et revérifier : dès l’étape de la visite, demander à voir tous les documents légaux de la propriété. Vérifiez les données de permis de la propriété en ligne ou en vous rendant au bureau municipal local. Assurez-vous que tout soit en règle.
• Analyser le bilan du locataire qui est en place. En effet, c’est bien lui qui financera votre achat. Sa qualité et surtout la qualité de son bilan sont essentielles.

 

Savoir bien s’entourer pour réduire les coûts

Ces conseils sont bien sûrs importants mais le principal conseil que je pourrais vous donner et qui vous fera gagner plusieurs milliers d’euros consiste à bien s’entourer. Trop nombreux sont ceux qui ne souhaitent pas aller voir des experts (agences spécialisés ou notaires) de peur de payer beaucoup trop cher en perdant quelques milliers d’euros. N’hésitez surtout pas à échanger avant toute chose avec votre notaire (c’est gratuit !!) et votre expert-comptable (souvent gratuit également). N’oubliez jamais que l’achat de murs commerciaux est un achat de professionnel qui se réalisent entre professionnels. Ce constat sous-entend que les règles applicables ne sont plus celles connues du plus grand nombre et applicables aux locaux d’habitation. Acheter des murs commerciaux, c’est traiter avec un professionnel… alors entourez-vous d’experts pour vous conseiller dans cet investissement fort rentable et formez-vous aux spécificités de ce type de bien. 

A très bientôt sur www.go-man.fr

Investissement vôtre, 

Dimitri LAROUTIS 

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