Investir dans un immeuble de rapport !

Vous souhaitez investir votre argent ? L’immobilier vous semble être un bon secteur ? Ou vous avez l’habitude d’investir, mais vous n’avez jamais sauter le pas d’acheter un immeuble ? Pas de panique, nous allons vous donner quelques petits trucs et astuces pour que votre acte d’achat se passe pour le mieux. Nous allons également les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement. 

 

 

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Avant de vous lancer corps et âmes dans l’achat d’un immeuble de rapport, vous devez savoir de quoi il en retourne exactement. Le premier élément que vous devez savoir est qu’un immeuble de rapport peut aussi s’appeler immeuble locatif. Si vous voyez ce terme, ne prenez pas peur, c’est parfaitement normal !

Il s’agit d’un bâtiment composé de plusieurs appartements. Le propriétaire est donc un investisseur et cherche à avoir un profit de ce type de bâtiment locatif. A ce stade, trois choix s’offrent à vous :

• Soit vous pouvez acheter un immeuble avec des appartements déjà loués.
• Soit un immeuble avec des appartements vides.
• Soit un immeuble avec des appartements loués et d’autres vides.

Vous pouvez également trouver des immeubles de rapport avec, au rez-de-chaussée, des locaux commerciaux. Il s’agit alors d’un commerce qui se trouve au premier niveau de l’immeuble de rapport.

 

 

Notons également que si vous optez, par exemple, pour un immeuble vide, vous aurez la liberté de faire les travaux nécessaires dans les différents appartements. Cela peut donc être un avantage considérable. Néanmoins, si vous souhaitez louer rapidement vos différents appartements, il vaut mieux choisir un immeuble avec des appartements loués. Ainsi, vous aurez un retour sur investissement beaucoup rapide. Cette situation doit alors est prise en compte face au banquier qui financera le projet. A ses yeux, un immeuble totalement vide sera plus risqué qu’un immeuble totalement loué. 

Si vous souhaitez faire des travaux, l’immeuble vide est le bon plan. Néanmoins, vous devrez faire appel à un architecte. En effet, les immeubles sont beaucoup plus compliqués à modifier. Notons également que ces travaux seront profitables, puisque vous pourrez largement augmenter le revenu locatif et bénéficier de déficit foncier (optimisation fiscale).

 

Quels critères de choix pour investir dans un immeuble de rapport ?

Lorsque vous souhaitez acheter un appartement à des fins locatives ou encore un immeuble de rapport, plusieurs critères sont à prendre en compte. Nous avons réalisé, rien que pour vous, une liste de ces derniers pour être sûr de faire le meilleur choix :

• La localisation : il s’agit certainement du point le plus important. En effet, plus votre immeuble de rapport est bien placé, plus ce dernier aura de chances de se remplir. En d’autres termes, vous devez vraiment choisir en fonction de l’environnement extérieur, de la position pratique en fonction des transports en communs ou encore la proximité avec les universités, par exemple. Il s’agit donc d’un achat qui se réfléchit !
• Prenez également en compte la ville : en effet, si vous souhaitez acheter votre immeuble de rapport dans une grande ville, vous aurez plus de chances de louer les différents appartements plutôt que dans une ville de campagne, par exemple.
• Trouver le bon immeuble de rapport en vente : vous ne pouvez pas acheter n’importe quel immeuble. Ce dernier doit être en vente. Il existe des services spécialisés dans ce type de bien pour que vous puissiez trouver celui qui vous correspond. Néanmoins, n’ayez pas peur d’avoir des critères précis. Cela affinera forcément votre recherche.
• Faites également des recherches sur la localisation souhaitée : prenez le temps de regarder si les locations se font facilement sur le secteur où vous souhaitez investir, par exemple. Cela ne sert à rien d’investir dans un immeuble, si vous n’avez aucun rendement derrière.
• Prévoyez une enveloppe travaux car vous êtes le seul propriétaire. Si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport, vous devez donc anticiper les travaux à venir et évaluer une enveloppe travaux. 100% du montant des travaux sera à votre charge.

Vous l’aurez compris, plusieurs critères sont à prendre en compte lors de l’achat de votre immeuble de rapport. Ces critères vous semblent certainement logique, mais il n’en reste pas moins important de les préciser.

 

Les avantages d’investir dans un immeuble de rapport ?

Vous ne savez pas encore si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport ? Sachez qu’il existe un certain nombre d’avantages à prendre en considération. Vous souhaitez en savoir plus ? C’est par ici que cela se passe :

• Les coûts sont moindres (prix au m2 généralement plus attractif). En effet, vous profiterez d’un prix de gros. Comme vous devez certainement le savoir lorsque vous achetez des lots, au supermarché, vous bénéficiez d’un prix de gros. Pour l’immeuble de rapport, c’est exactement la même chose ! De ce que j’ai pu constater, vous avez une décote de l’ordre de 15 à 25% du prix au m2. Si vous ne les avez pas… aucun intérêt d’acheter un immeuble de rapport.
• La négociation est souvent plus facile (mais pas toujours, nous le verrons après) : en effet, comme seuls les investisseurs sont les personnes intéressées par ce type de bien immobilier, vous n’êtes plus en concurrence avec les particuliers. Vous êtes donc généralement moins à vous positionner sur un immeuble de rapport.
• La gestion locative est beaucoup plus efficace : si vous êtes propriétaire d’un immeuble, vous n’aurez qu’à collecter les différents loyers. Tous vos logements sont concentrés dans le même lieu ce qui sera beaucoup plus facile, pour vous.
• Pas de réunions de copropriétés : et il s’agit d’un avantage considérable. En effet, ce sera vous le seul juge des travaux à effectuer ou non. En d’autres termes, vous n’aurez pas de réunions auxquelles vous devrez assister. Il y aura donc beaucoup moins de prise de tête concernant les travaux et autres désaccords possibles souvent vus en copropriété. De plus, qui dit absence de copropriété, dit également absence d’honoraires de syndic ce qui peut conduire à augmenter la rentabilité de l’investissement.

Un immeuble de rapport peut donc être un excellent investissement pour les personnes souhaitant passer à l’acte.

 

Existe-t-il des inconvénients à investir dans un immeuble de rapport ?

Tous les avantages paraissent alléchants ! Néanmoins, il existe bel et bien quelques inconvénients qu’il ne faut pas négliger. Après tout, rien n’est parfait ! Nous allons vous donner une liste des différents inconvénients que vous pourrez trouver lors de l’achat d’un immeuble de rapport :

• Il s’agit d’un marché beaucoup plus étroit : comme vous pouvez vous en douter, acheter un immeuble de rapport est beaucoup plus compliqué. Vous aurez beaucoup moins d’offres que si vous cherchez à acheter un ou deux appartements à des fins locatives, par exemple. Ainsi, dans les villes attractives, acheter un immeuble n’est pas très intéressant en raison de la flambée des prix. Il est très important de réaliser un comparatif des prix au m2 entre les appartements et les immeubles de rapport afin de pouvoir réaliser une bonne affaire. On n’achète pas au même prix au m2 un immeuble de rapport (comprenant plusieurs appartements) et un seul appartement.
• Votre investissement en termes pécunier sera beaucoup plus lourd. Vous devez certainement le savoir, mais acheter un immeuble demande plus de ressources qu’acheter un appartement. Néanmoins, comme nous vous l’avons exprimé : vous bénéficiez d’un prix de lot. Cela devrait contrebalancer votre décision. Il est donc indispensable de bien préparer son dossier bancaire pour être convainquant face au financeur.
• Une seule prise de risque : lorsque vous achetez un immeuble de rapport, vous prenez un risque sur un bien immobilier. En effet, lorsque vous achetez votre immeuble de rapport, si vous n’avez pas fait attention à tous les critères, cela pourra vite devenir compliqué pour vous, d’un point de vue financier. Imaginez que personne ne souhaite louer d’appartement dans votre immeuble de rapport ? Vous perdrez plus d’argents que vous n’en gagnerez, ce qui serait dommage, non ? Vous êtes seul à faire face aux travaux…

Les inconvénients ne sont pas nombreux. Néanmoins, il faut tout de même les garder dans un coin de votre tête pour que vous ne retrouviez pas piégé.

 

Comment investir dans un immeuble de rapport ?

Avant d’investir dans un immeuble de rapport, vous devez prendre en considération certains éléments qui ne sont pas négligeables :

• Être en accord avec la loi : comme pour n’importe quel achat, il y a une loi. Cette dernière est différente en fonction de si vous optez pour une location d’habitation, pour une location commerciale ou pour une location professionnelle. Il est indispensable que le bien acheté soit en cohérence avec les indications cadastrale. Il faut absolument vérifier que tout est en ordre. Notons également que les charges locatives ne sont pas forcément les mêmes en fonction du type de location, notamment.
• Prenez le temps de regarder sur les différentes fiscalités de revenus locatifs : cela vous permettra d’avoir une idée des impôts que vous allez payer à cause de votre investissement. Renseignez-vous sur les revenus fonciers et les revenus locatifs meublés.
• Comme nous vous l’avons déjà conseillé, prenez le temps de regarder la localisation du bien immobilier en question ainsi que le marché locatif : ce sont, en effet, deux points importants. La localisation doit plaire au maximum de personnes. De plus, vous pourrez louer vos appartements plus chers si l’environnement est plaisant. Concernant le marché locatif, optez pour une ville où la demande est forte. Vous aurez plus de chances de louer l’ensemble de vos appartements.
• Vous avez vu un immeuble de rapport peu cher ? Ce n’est pas forcément le point essentiel qu’il faut regarder. En effet, il vaut mieux privilégier un immeuble légèrement plus cher et bien placé. Les critères de rentabilité doivent malgré tout être respectés.
• Le dernier élément à prendre en compte lors de votre achat est tout simplement le montant des charges hors appartement. Il faut intégrer les travaux à venir dans votre plan de financement afin de ne pas se retrouver en difficulté très rapidement.

 

Vous l’aurez compris, acheter un immeuble de rapport peut être une excellente idée si vous souhaitez investir votre argent. En effet, à l’heure actuelle, l’immobilier reste un domaine dans lequel il est possible d’investir. Néanmoins, il ne faut pas prendre n’importe quoi. Vous devez vraiment vous poser les bonnes questions. C’est un acte qui se réfléchit et qui ne doit pas être pris à la légère. Vous achetez plusieurs appartements en une seule fois et cela ne se prend pas à la légère. Lorsque vous aurez trouvé le bien idéal, vous n’aurez qu’à passer à l’acte d’achat !

 

A très bientôt,

Investissement vôtre

Dimitri

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