Investir dans les appartements meublés : les essentiels à savoir

Ces derniers temps, l’investissement dans l’immobilier gagne en visibilité. Français, et même plus généralement Européens, sont de plus en plus nombreux à vouloir investir dans des parcs immobiliers. Investir dans l’achat d’un appartement et aujourd’hui dans l’achat d’un appartement meublé devient naturel notamment afin de bénéficier des avantages fiscaux potentiels. Ceux-ci boostent ainsi la rentabilité du bien. Cet article présente les essentiels à savoir sur ce type d’investissement. 

Les avantages de l’investissement en appartements meublés

Des avantages fiscaux intéressants constituent le premier atout de l’investissement en appartements meublés. En effet, si vous optez pour la déclaration forfaitaire vous pouvez bénéficier d’une exonération forfaitaire sur vos revenus locatifs de l’ordre de 50%. Ainsi, si vous avez 10000 euros de revenus fonciers liés à vos investissements en meublés, vous ne devrez déclarer que 5 000 euros. Si vous optez pour la déclaration au réel, vous bénéficierez également d’avantages importantes notamment à travers la possibilité d’amortir votre bien sur 30 ans ce qui crée une charge fictive vous permettant de réduire considérablement le bénéfice fiscal. 

Du point de vue rentabilité, un bien loué en meublé permet de percevoir des loyers plus élevés jusqu’à 25 % de ceux qu’on peut prétendre en location d’appartement vide. Globalement de mon expérience et en fonction de la taille de l’appartement, pour une agglomération moyenne de 300 000 à 500 000 habitants, je peux augmenter les loyers de 50 à 80 euros/mois assez facilement. Tout dépend également de la qualité des meubles que vous mettez dans votre appartement. Ainsi pour un studio de 20m2, l’investissement pour aménager l’appartement sera autour des 2000 euros. Ces 2000 euros seront rentabilisé ainsi en l’espace de 3 ans. 

De plus, avec un aménagement intérieur approprié, le bien immobilier meublé pourra progressivement évoluer assez facilement et si vous le souhaitez vers de la location courte durée. Il suffira alors d’ajouter une connexion internet et une boîte à clé pour que votre investissement soit adapté. Attention malgré tout à ce type d’investissement (Location courte durée) car celui-ci prend beaucoup plus de temps à gérer. Même si la rentabilité apparente semble très attractive (15, 20 voire 30%), il ne faudra pas oublier les charges annexes (internet, ménages, dégradation…). 

Dans tous les cas, le rendement d’un investissement dans des appartements meublés est plus attractif. Toutefois, l’investissement en LMNP doit respecter certaines conditions.

Les conditions à remplir pour l’investissement en Location Meublé Non Professionnel (LMNP)

Un bien immobilier peut faire l’objet d’une location en statut d’appartement meublé s’il respecte les dires du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 portant sur la location meublée. Un bien meublé doit contenir une literie avec couverture ou couette, de rideaux pour les fenêtres et baies, d’une table, des sièges et du matériel d’entretien. La cuisine doit être bien équipée et disposée de réfrigérateur, four traditionnel, plaques de cuisson, vaisselle et ustensiles, meubles de rangement. Pour ce qui est de la salle d’eau, il doit contenir un receveur de douche ou baignoire, un w.c. et un lavabo. Comme tous les autres biens immobiliers destinés à la location, un appartement meublé doit répondre aux normes d’un lieu vivable pour l’homme : éclairage, aération, évacuation d’eau et isolation thermique, acoustique… 

Sur un plan fiscal, vous passez automatiquement de Loueur Non Professionnel à Loueur Professionnel, si conjointement, vous : 

• Dépassez le seuil de 23 000 euros TTC de loyer /an (ce qui est assez facile)
• Dépassez le seuil de 50% de l’ensemble de vos revenus

Les différences entre Loueur Professionnel et Loueur Non Professionnel seront étudiées dans un prochain article. Il est cependant essentiel de les connaître car elles ont un impact fiscal fort dans le cadre de votre stratégie d’investissement. 

Investissement en appartement meublé, des conditions plus flexibles

Les conditions de location imposées pour les appartements meublés sont réellement différentes de celles imposées aux appartements loués nus. Si pour proposer un appartement vide en location, on doit au minimum prévoir un délai de contrat de 3 ans, pour le cas de l’appartement meublé, ce délai est réduit à 1 an. Le délai de préavis est également réduit à 1 mois mais la caution peut être de 2 mois au lieu d’un seul pour les appartements nus. Attention également au taux de rotation des locataires. Même si à titre personnel, je n’ai pas constaté de réelles différences en termes de rotation de mes locataires, il est communément admis que la rotation des locataires pour les appartements meublés est plus importante que pour les appartements nus. Cet élément est bien évidemment à prendre en considération pour le calcul de la rentabilité globale du bien considéré.

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Investissement vôtre, 

Dimitri LAROUTIS 

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